住宅ローン審査を「希望金額」で通過したい！準備する7つのこと

住宅ローン審査において、ほとんどの人は「希望金額での審査通過」を望んでいるハズです。

しかし実際には、審査自体は通過したけれども「希望より少ない金額なら融資OK」という回答が返ってくることも多々あり、こういった事態は避けたいところです。

本記事では、住宅ローン審査を「希望金額」で通過する為に、準備しておくべきことを詳しく解説いたします。

融資額が希望以下の場合、家を変えない可能性がある

審査通過自体はできても、融資額が希望金額に満たない場合には、下記のようなことを考える人もいるでしょう。

希望金額に少しだけ満たない場合

・貯金の切り崩しや、親に借りるなどの方法で、自己資金を予定より多く用意する

・家のオプションを減らしたり、購入予定の家具のグレードを下げるなどで、金額調整をする

希望金額にはるかに満たない場合

・建売住宅やマンションの場合、今すぐ欲しい物件があってもあきらめる

・資金が貯まるまで、家の購入自体を我慢する

これらは全て「当初の希望をあきらめ、我慢すること」だと言えます。

それは悔しいですし、人生で1番高い買い物とも言われる「マイホーム購入の夢」は、できるだけ希望に沿って叶えたいものです。

希望金額より低くなる「減額承認」の原因とは？

住宅ローン審査には通過したものの、融資可能額が希望より低くなることを「減額承認」と言います。

例えば3,000万円を希望したけれども「2,800万円までなら融資可能」と言われることを指します。

減額承認の主な原因については、下記の通りです。

申込者の属性が足りない

申込者の属性とは下記などを指します。

住宅ローンの審査では、これらの属性を総合的に見て、支払い能力を判断します。

希望金額に対して支払い能力が満たないと判断されると、減額承認されます。

クレジットカードやローンの状況

住宅ローン審査の際には、クレジットカードやローンについて、現在と過去の利用状況をチェックされます。

もし「60日以上の滞納」や「破産」などの事実が発覚すれば、本人の属性がどうであれ審査自体に通ることができません。

一方で、減額でも承認されたということは、こういった事故は無かったということなので、これ以外のことが原因で減額されたということになります。

例えば、カーローンや奨学金など、他のローンを組んでいれば、その分を考慮して減額されます。

また、クレジットカードにキャッシング枠がついていれば、使用の可否に関わらず、キャッシング枠の金額に応じて減額されます。

将来的にキャッシング枠を使い、借金をする可能性があるとみなされるからです。

家の担保価値が低い

担保とは、万が一契約者が住宅ローンの返済をできなくなった場合に、それを補う対象のことを指します。

住宅ローン審査で言えば、その対象は「購入予定の家」ということになります。

もしもの際には、金融業者がその家を売るので、高く売れそうな家の方が「融資額を増やしても良い」と判断されます。

逆に家の担保価値が低いとみなされると、減額承認されることがあります。

希望金額で融資してもらうために、準備しておくべきこと7つ

住宅ローン審査で希望金額が通らなかった場合に、期間を空けてから、再度同じ金融機関に挑戦しようと考える人もいるでしょう。

しかしそういったケースでは、最初よりも厳しめに審査されることが一般的です。

このようなことからも、最初から希望金額を融資してもらうために、あらかじめ準備をしておくことが大切だと言えます。

下記に準備しておくことを7つご紹介します。

①各種ローンをできる限り返済する

住宅ローンの融資金額は、金融機関ごとに設定された「返済負担率」で決まります。

返済負担率は、契約者の年収に対して、各種ローンの合計額が何パーセントを占めるかというものです。

例えばA銀行では、年収400万円の人が融資金額3,000万円を希望する場合、返済負担率は30％までと決められていたりします。

この場合には、400万円×30%=120万円ということで、年間のローン支払い額が120万円を下回る必要があります。

支払額には住宅ローンも含まれるので、その他のローン借入額を返済し、残債を減らすことができると、住宅ローン融資金額の増加につながります。

その他のローンは下記などがあり、中には組んだことすら忘れているようなものもあるでしょう。

また一括返済した場合は良いのですが、一部を繰り上げ返済した場合には、毎月の支払い額が少なくなるように設定しましょう。

返済負担率は、毎月の返済金額を見て判断されるからです。

繰り上げ返済で返済期間が短くなっても、毎月の返済金額が変わらない場合には、住宅ローン融資額の増加につながりにくいと言えます。

②クレジットカードを整理する

クレジットカードにはショッピング枠の他に、キャッシング枠がついていることが多いです。

これはクレジットカードを使って「借りることができるお金」のことであり、限度額が設けられています。

キャッシング枠を一度も使用したことがなくても、この枠がついているというだけで、住宅ローン審査には影響があります。

何故かというと、キャッシング枠がついているので、「最大〇〇円分の借金をする可能性がある」とみなされるからです。

多くのクレジットカードを持っている人が、それらのキャッシング枠を合計すると、数百万になっていることもあります。

使わないクレジットカードがあれば、事前に解約すると良いでしょう。

③収入合算をする

契約者以外の第三者の収入を合算し、融資金額を増やす方法があります。

基本的には、配偶者と収入合算することが多いでしょう。

しかし配偶者が無職だと金額が増えないこともありますし、契約者には問題がなくても、配偶者に滞納や破産の過去があると、審査自体に落ちてしまうこともあります。

こういった場合には、親と収入合算する方法もあります。

但し親と同居することが条件なので、注意が必要です。

④ボーナス払いを設定する

会社員でボーナスが支給される場合には、ボーナス払いを設定すると、融資金額を増やすことが可能です。

この設定をすると、年2回のボーナス時期の支払い額が、他の月に比べて多くなります。

但し、業績悪化でボーナスがカットされることもありますし、会社員という身分ではなくなることもあります。

そういった時のことも考え、万が一のことがあっても「きちんと払える範囲」で、ボーナス払いの金額を設定すると良いと言えます。

⑤借入期間を長くする

借入期間が長くなるということは、返済する期間も長くなるということです。

こうすることにより、毎月の返済金額が低くなり、返済負担率も少なくなります

それに伴い、融資金額が多くなるのです。

借入期間が長いのは嫌だなと思う人は、実際に返済がはじまってから「期間短縮型」の繰り上げ返済を行うと良いでしょう。

住宅ローンの繰り上げ返済には、返済期間を短くする「期間短縮型」と、毎月の返済金額を少なくする「返済額軽減型」があります。

「期間短縮型」を選択することにより、毎月の返済額は同じですが、返済期間が短くなります。

⑥不動産の担保評価が高そうな物件を選ぶ

もし購入予定の家やマンションで、同じ位の購入金額でどちらにしようかと迷った場合には、不動産の担保評価が高そうな物件を選ぶと良いでしょう。

何故かというと、不動産の担保評価が高い方が、住宅ローンの融資金額は高くなる傾向にあるからです。

万が一契約者の支払いが困難になった場合に、金融機関はその不動産を売却することになります。

その為、できるだけ高く売れそうな物件の方が好まれるので、融資金額も高くなります。

⑦頭金を増やす

住宅ローンの融資金額が少なければ「頭金を増やすという選択肢は、当たり前だ」という意見もあるかもしれません。

もちろん「頭金を増やす」ということは、そういった意味合いもあります。

しかし、もう1つの側面も持っています。

それは「>頭金を多く払えるということは、信用に比例する」ということです。

自分が住宅ローンを融資する立場だった場合に、頭金を払えないと言っている人と、100万円を用意すると言っている人がいたとします。

前者に対しては「貯金もなく、日々苦しいのかもしれない。きちんとローンを返済してくれるのかな？」と心配になるのではないでしょうか？

後者の100万円を用意できると言っている人の方が、計画性がありそうで、ローンもきちんと返済してくれそうだという印象を持つものです。

金融機関はリスクを嫌うので、信用できる人に多くの金額を融資してくれる傾向にあります。

まとめ

住宅ローン審査を「希望金額」で通過するには、準備も必要なことが分かりました。

但し、なんとか希望金額で借入ができても、無理をしながら月々の返済をするのであれば、「何の為に購入をしたのだろう？」ということになりかねません。

夢のマイホームが、地獄に代わっては意味がありませんよね。

返済する時のことも踏まえながら、希望金額での審査通過ができるように、本記事を参考にしていただけたら幸いです。